Dentro del desarrollo inmobiliario existen conceptos financieros que, en algún momento de los proyectos, es necesario analizar con lupa, con el propósito de lograr a cabalidad los objetivos que se han fijado. En este blog ya hemos abordado algunos de ellos: flujo de efectivo, rentabilidad, tasas de interés e ingresos pasivos, entre otros. Toca el turno del precio unitario, que dentro del ámbito de los bienes raíces puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de cualquier desarrollo.
La importancia del precio unitario
Recordemos que el precio unitario es aquel que se le asigna a determinada unidad de un conjunto de productos o servicios. De alguna manera el ciudadano o ciudadana de a pie se ha familiarizado con ese concepto porque aparece en el ticket de compra del supermercado, pues se trata del monto que paga por la caja de galletas, el champú revitalizante o el paquete de tres pares de calcetines deportivos.
Esta cantidad se refleja en el comprobante de compra o en la factura, y justo debajo aparece el IVA que se aplica a cada producto. Se trata, pues, de una obligación establecida en las leyes mercantiles, que le permite al consumidor conocer el precio de cada producto, así como identificar con total claridad qué cargo adicional se le hace a tal producto o servicio (por ejemplo, el IVA o algún descuento). Asimismo, el precio unitario facilita procesos administrativos, contables y tributarios de la empresa proveedora.
En lo que respecta al desarrollo inmobiliario, el conocimiento y análisis adecuados del precio unitario pueden influir enormemente en la rentabilidad de un proyecto inmobiliario.
Factores que influyen en el precio unitario
Por supuesto, el precio unitario no puede fijarse arbitrariamente, ni difundirse engañosamente pues estaríamos contrariando su fin principal: darles claridad a los clientes sobre sus compras. Los factores para considerar son decenas, pero todos se derivan de al menos cuatro básicos:
- Costos de construcción.
- Situación del mercado inmobiliario local.
- Tendencias del nicho correspondiente.
- Proyecciones financieras del desarrollo.
No es exagerado afirmar que el precio unitario es la piedra de toque el último paso del desarrollo inmobiliario, pues en esta etapa del proyecto se convierte en el buque insignia de la aventura, en gancho que atrae a los potenciales compradores. Simplemente pensemos en cuántas veces nos hemos interesado espontáneamente en desarrollo verticales o en fraccionamientos porque de pronto nos atrajo el precio unitario de sus viviendas; no su nombre rimbombante, ni su ubicación, ni su estilo arquitectónico: su precio, tan estratégicamente determinado como hábilmente expresado en los carteles, flyers y anuncios en internet.
¿Cómo determinar el precio unitario?
Para calcular el precio unitario de cualquier bien o servicio es necesario sumar los precios totales, los costos relacionados con la administración y gestión del proyecto; después se divide por la cantidad de productos elaborados (en este caso podrían ser viviendas o locales).
Existen estrategias y métodos diversos empleados para determinar el precio unitario en el desarrollo inmobiliario.
- Análisis comparativo de mercado. Se usa esta estrategia cuando se establece el precio unitario con base en los precios que imperan en el contexto económico en que se encuentre el desarrollo.
- Análisis de costos y beneficios. Este método consiste en contrastar lo que costará el proyecto frente a los beneficios financieros a corto o mediano plazo que pueden obtenerse de él.
- Proyecciones de valor futuro. En esta modalidad de cálculo el precio se fija usando como referencia los datos duros que permiten prever cuánto puede llegar a plusvalizarse cada unidad a largo plazo.
Es deseable tener presente que cualquier estrategia no es excluyente de otra: se puede combinarlas sinérgicamente para establecer un precio unitario competitivo dentro del mercado, atractivo para los potenciales clientes y rentable tanto para el desarrollador como para los inversionistas.
Hablando de sinergias venturosas, te contamos que en We City hemos comercializado cientos de unidades de todo tipo, por ello sabemos con base en qué elementos determinar precios unitarios adecuados para garantizar el éxito de cada proyecto.
