Encabezar un proyecto de inversión impone un gran desafío e implica tareas específicas encaminadas a garantizar su viabilidad. Tomar decisiones informadas es la responsabilidad número 1, y hay una determinación que marca, de muchas maneras, el destino de las inversiones: el cálculo de la rentabilidad.
¿Qué es el margen y que tiene que ver con la rentabilidad?
El margen es la diferencia entre el costo total del proyecto y la ganancia obtenida cuando se vende. Se suele decir que debemos estar por encima del 15% de margen, de otro modo nuestro proyecto estaría caminando al borde de la cornisa. Seguramente pensarás: ¿no es muy poco un margen del 15%? ¿Vale la pena asumir riesgos de muchos ceros y problemas por un margen, en apariencia, tan limitado? En ese caso, quizás te pase por la cabeza olvidarte de hacer dinero apostándole al ladrillo y decidirte por “ir a la segura” (toda inversión implica un riesgo, por eso las comillas), confiándole a un banco que te promete un margen del 10%.
La TIR, el concepto clave
Vamos aclarando: una vez definido el margen, ten presente que no todos los gastos correrán por tu cuenta como desarrollador, de modo que las ganancias que obtengas son mayores a ese porcentaje. Pongamos un ejemplo simple: en un proyecto de valor de venta de 100 millones de pesos, con costos de obra de 85 millones, se trata de que tú no absorbas todo ese monto, sino una parte de él. Tal vez te corresponda contribuir con, digamos, 30 millones… y ¡tarán! Tu rentabilidad neta equivaldría, en ese caso, al 50%, pues habrás recuperado tu capital de inversión (llamado equity) y obtenido un 50% de ese monto. El reto está en armar una estructura de inversión en la que tú contribuyas con sólo una fracción del costo de obra.
Aquí ya entró en escena un concepto clave, la tasa de inversión de retorno (TIR), que es la diferencia entre el monto que aportas y tu ganancia final. Continuando con el ejemplo, si al cabo de dos años, después de invertir 30 millones y con el proyecto ya vendido te embolsas 15 millones, la TIR habrá sido de 25% (7.5 millones por año). Si la TIR el alta, el negocio es valdrá la pena, aunque el margen no sea tan alto. He aquí el secreto de la rentabilidad.
Ojo con los imprevistos, le pegan a la rentabilidad
Ahora bien, si el proyecto demora un año más, la rentabilidad baja drásticamente. No lo olvidemos: en desarrollo inmobiliario tiempo es dinero. Asimismo, es necesario incluir en la ecuación de la rentabilidad a los imprevistos: guerras, escasez de materias primas, problemas de logística global, altibajos macroeconómicos y otras turbulencias pueden interferir en un proyecto inicialmente sólido y alterar, para mal y de mil maneras, su rentabilidad.
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