En cualquier empresa es imprescindible, además de contar con dinero líquido, saber a ciencia cierta de cuánto se dispone, con el fin de planificar correctamente los presupuestos y hacer frente a la gran cantidad de compromisos que implica la gestión de las actividades relacionadas con el modelo de negocio que corresponda, en este caso proyectos inmobiliarios. También resulta necesario que, además de los empresarios y cabezas de compañías, los inversionistas sepan desde el principio cómo pueden calcular el flujo de efectivo que recibirán como producto de su participación en determinado proyecto financiero.
¿Qué es el flujo de efectivo?
Aclaremos el concepto clave de este artículo: el flujo de efectivo es el registro del movimiento de dinero que una empresa o un particular aprovecha para operar, enfrentar sus gastos, pagar sus facturas. No es otra cosa que el control del dinero que entra y sale de una empresa o del bolsillo de un particular. El efectivo, no lo olvidemos, es lo que permite que un negocio pueda funcionar, o que un mortal cualquiera pueda participar en actividades económicas. Sin efectivo somos como caballeros desarmados en medio de una batalla campal.
¿Cómo calcular el flujo de efectivo?
De acuerdo, en algún momento ya sabes que no estarás desarmado en la guerra. ¿Pero hasta dónde te permitirá llegar la espada, el casco, el escudo que traes contigo? ¿Para cuántas y cuáles peleas te alcanzan esas armas? Lo mismo ocurre cuando participas en una inversión inmobiliaria: sabes que recibirás dinero (por eso le estás entrando al baile), pero eso no es todo lo que necesitas saber: hace falta averiguar cuánto, de qué modo, con qué frecuencia lo obtendrás… y, por supuesto, llevar un registro puntual de ello.
Existen dos formas de saber cuánto dinero entra, cuánto sale y cada cuánto tiempo. Como señala el sitio Mundi.io, a la primera se le conoce como método directo, y consiste en presentar los movimientos del efectivo ordenados según las tres actividades financieras básicas: de operación (gastos), de inversión (beneficio futuro para la empresa o la persona) y de financiamiento (recursos adquiridos, sean pasivos o bienes patrimoniales).
Actividades de operación + actividades de inversión + actividades de financiamiento
La segunda forma se conoce como método indirecto, y se vuelve más conveniente para decidir en qué producto de inversión participar, así como para calcular, una vez dentro de esa inversión, qué rendimiento líquido iremos obteniendo de ella, dado el caso. Este método presenta la sutil diferencia de que se calcula desde la utilidad o la pérdida, considerando los factores que influyen en la capacidad para realizar los pagos. Su fórmula es:
Resultado del periodo +/- importes sin uso de efectivo + actividades de inversión + actividades de financiamiento
En este caso, ten presente que a la utilidad del flujo se le debe sumar todo concepto que no implica una salida de dinero, de la misma forma que se le debe restar todo concepto que no implica una entrada de dinero.
El método indirecto, la estrategia idónea para el inversionista inmobiliario
Entonces, cuando se trata de propiedades de inversión, lo más conveniente es que utilices el método indirecto, pues te permitirá tener un conocimiento preciso acerca de las variables que influyen en la cantidad de dinero que recibes mensualmente desde, por ejemplo, un departamento en la playa para alojamiento de corta estancia. En este caso, el método indirecto te ayuda a determinar tu flujo de efectivo mensual considerando el número de noches que se alquiló durante cierto periodo, o lo que debes pagar periódicamente para que alguien administre tu inmueble o para cubrir la cuota de mantenimiento.
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