Cuando se tiene la intención de convertirse en inversor o de agarrar las riendas de un proyecto inmobiliario no basta con toparse con una oportunidad y aprovecharla: hace falta establecer parámetros claros, precisos y fácilmente medibles para monitorear la viabilidad de la inversión, así como identificar el rumbo que va tomando el mercado y las oportunidades, e incluso posibles amenazas, que pueden presentarse a corto o mediano plazo. Se trata de una responsabilidad que recae sobre todo en el desarrollador o gestor del proyecto, quien al asumirla ensancha el espectro financiero y se facilita a sí mismo, poco a poco, la prospección, la toma de decisiones y los ajustes en áreas estratégicas.
¿Dónde buscar las oportunidades?
“Las oportunidades se encuentran donde menos lo esperas” se puede considerar un consejo sabio cuando se trata de, por ejemplo, relaciones románticas. Sin embargo, en el ámbito inmobiliario no se recomienda ir por ahí levantando piedras para dar con la gran oportunidad, sino que existen rutas fiables que nos conducen a proyectos rentables. Así, los negocios atractivos aparecen cuando damos pasos firmes en al menos tres direcciones:
- La información. Leer libros sobre finanzas, consultar medios especializados (nacionales y extranjeros) todos los días, revisar los diarios, asistir a charlas, cursos presenciales o webinars y consultar páginas de compra-venta de inmuebles, todo esto lupa en mano, nos provee de datos duros, específicos y potencialmente útiles para tomar decisiones o enfrentar riesgos calculados.
- Las relaciones con colegas. No hay manera de convertirse en un desarrollador exitoso tejiendo castillos de aire desde un penthouse: se necesita bajar al mundo, charlar con otros desarrolladores, forjar vínculos, conocer y ser conocido. Es sorprendente la cantidad de negocios prósperos que comienzan con charlando con nuestros pares, sea en tono informal o profesional. Acercarte a la gente correcta te aproximará a las oportunidades correctas.
- La observación del entorno. Dar un paseo por las colonias más pujantes de tu ciudad, recorrer los barrios que el municipio empieza a recuperar o escaparse un fin de semana a la playa con la mirada de desarrollador bien afilada nos permite decodificar el ambiente en clave de oportunidad financiera: un letrero, un lote baldío e incluso un descuidado edificio frecuentemente nos gritan, si sabemos escucharlos, “aquí hay algo valioso para ti”.
Como hacer un análisis comparativo (KPI básicos)
De acuerdo: “Mil gracias, blog de We City, ya encontré lo que parece una grandiosa oportunidad. ¿Qué sigue, apuesto por ella sin más?”. La respuesta es “no”: es necesario que establezcas indicadores clave (KPI) para comparar esa oportunidad con otras semejantes y decidir de la manera más sensata. Tales medidores de desempeño deben cumplir varias características, que se resumen en el acrónimo inglés SMART:
- Específicos (specific)
- Medibles (measurable)
- Alcanzables (achievable)
- Relevantes (relevant)
- Oportunos (timely).
Existen cuatro indicadores básicos dentro del ámbito inmobiliario que fácilmente cumplen con estas cualidades:
1. Rentabilidad económica. Evidencia la viabilidad financiera de un proyecto.
2. Precios de alquiler. Coteja tu precio de renta con el precio promedio, para asegurarte de que lo que tú ofreces sea atractivo y redituable en el mercado. Conviene armar una tabla con estos datos y mostrárselos tanto a inquilinos como inversores para demostrarles por qué tú eres su mejor opción, o al menos una alternativa suficientemente competitiva.
3. Ventas mensuales. Informa cada mes cuánto y qué has vendido, eso reforzará la confianza en tus proyectos, siempre y cuando tengas resultados satisfactorios que mostrar.
4. Crecimiento de ingresos. Compara los resultados de cada año y descubrirás qué tanto has mejorado, de esta manera sabrás si necesitas mejorar, seguir como estás o cambiar de estrategias.
Además existen otros KPI, que puedes detallar tanto como lo necesites y dependiendo de tu modelo de negocio; mencionamos algunos de ellos:
- Margen sobre ventas.
- Inversión aprobada.
- Importe facturado.
- Porcentaje de avance de obra.
- Costo del mantenimiento mensual/anual.
En We City somos especialistas en analizar el mercado, liderar proyectos exitosos y rendir cuentas tan alegres como transparentes a quienes nos confían su capital.
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